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09年房地产估价案例与分析模拟试题 (2)

作者：胡萝卜文章来源：国和网校发布时间：2012-03-09 浏览：

2009年房地产估价案例与分析模拟试题 (2)_预览_试题下载　　估价时点应是( )。

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　10、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

　　估价的价值范围应是( )。

　　A.合同1规定的房款

　　B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

　　C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

　　D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

　　11、甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

　　三、问答[共0题，每题2分，总计0分]

　　12、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该如何分配?为什么?

　　四、问答[共0题，每题2分，总计0分]

　　13、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

　　五、指错[共0题，每题40分，总计0分]

　　14、 ××商务楼估价报告

　　报告封面及目录(略)

　　致委托方函(略)

　　估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　估价结果报告

　　一、委托方

　　××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。

　　二、估价方

　　××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估

　　价机构资质等级：×级。

　　三、估价对象

　　××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。

　　××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。