三、找错
第一版问题及答案
1、估价人员应为注册房地产估价师
2、假设和限制条件中:依据《估价规范》和委托人要求不对
3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾(假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任,而声明中却强调不存在质量问题)
4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素(这个比较玄,凑数的。第一次考没安排好时间)
5、估价对象状况描述过于简略,如土地的四至、地形地势等
6、市场法中可比实例3楼层为3层,未作调整
7、可比实例租金内涵未交代,是否为客观市场租金
8、可比实例空置率未说明取值依据,空置率均为5%
9、比较法中可比实例2交易日期未做修正,或应说明不作修正的理由
10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明
11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程,采用简单平均法的理由不充分
12、估价结果缺少车库的价值
13、忘了
第二版问题及答案
1、 封面中缺注册估价师的注册号
2、结果报告中,估价对象缺房地产建成具体到月。
3、技术报告中,收益法前面的公式与后面计算的公式不一致
4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。
5、交易实例2交易日期修正取值无理由
6、未说明实例是否包含车库的价值
7、缺租赁保证金及押金的利息
8、钢混40年错
9、收益年限29年错
10、收益法公式选用无理由
11、总价计算错误,不应按511.45平方米计算或说明计算的理由
12、缺修正金额计算的过程和理由
13、估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。
第三版问题及答案
1、 封面估价人员表述错,应为注册房地产估价师;
2、致委托人函估价对象描述不清,缺少楼层和车库;
3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章;
4、结果报告估价对象权益状况描述不清,缺:建筑物建成年月日(只表述为2000年建成)、缺土地使用权出让年限(只表述剩余年限27年)、缺他项权设立时间;
5、技术报告收益法公式无选取理由,或与计算公与方法选择表述的公式不一致;
6、市场法中可比实例缺权益状况的修正;
7、市场法可比实例2未进行交易日期修正;
8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正;
9、收益法年总费用中缺租赁费;
10、收益法收益年限错误,未考虑土地使用权剩余年限;
11、收益法中租赁期未采用租约期租金;
12、收益法中维修费计算基数错误,不应该为估价对象实际重置价格;
13、技术报告估价结果内涵表述不清,未明确车库价值是多少
第四版问题及答案
1、 封面中“估价人”错误,应为房地产注册估价师
2、致委托人函中缺报告应用有效期
3、可比实例3未作楼层修正
4、估价结果报告中缺区位状况
5、收益年限29年错,应为27年
6、收益法中未计算车位价格
7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错
8、确定估价结果时取511.??错,应为411.??
9、保险费基数取有效收入错。
10、楼层属于区位因素
11、收益法中净收益未考虑租约因素
12、假设和限制条件中不考虑租约因素错
13、净收益测算缺其他收入