物业管理师辅导讲义：房地产转让管理(2)

　　三、房地产转让的程序

　　1.房地产具有价值高、使用周期长、管理制度严格等特点，为保障国家和房地产转让当事人的合法权益，维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：

　　(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;

　　(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

　　(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

　　(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

　　(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

　　(6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。

　　2.上述程序中，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估，是《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产成交价格申报制度”的具体实施。现实中，有些房地产交易人，为了逃避国家税费，通过制造假合同掩盖实际成交价格，采取“隐价瞒租”方式欺骗房地产管理部门和税务管理部门，造成国家税费流失。为堵塞这一漏洞，房地产管理部门在办理房地产转让手续中，必须核实当事人申报的转让情况和成交价格。对假赠与、真买卖，以及交易价格明显低于市场价格的房地产转让，房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。

　　四、房地产转让合同

　　房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件，关系双方当事人的重大权益，因此当事人必须认真对待。针对我国房地产转让合同存在的问题，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：

　　1.双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　2.房地产权属证书名称和编号;

　　3.房地产座落位置、面积、四至界限;

　　4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

　　5.房地产的用途或使用性质;

　　6.成交价格及支付方式;

　　7.房地产交付使用的时间;

　　8.违约责任;

　　9.双方约定的其他事项。

　　五、禁止转让的规定

　　依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况：

　　1.达不到法定条件的房地产不得转让;

　　2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产;

　　3.依法收回土地使用权的;

　　4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　5.权属有争议的;

　　6.未依法登记领取权属证书的;

　　7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。