浦东塘桥街道探索物业管理党建联建工作格局

　　内容导读：浦东新区塘桥街道形成了社区党工委统一领导，社区物业党建联建工作格局。

　　做好社区工作的关键之一就是构建多元社区主体参与的共商共议、共建共享的社区共治机制。上海各区县积极探索，为加强社会建设、创新社会管理积累了经验。

　　浦东新区塘桥街道形成了社区党工委统一领导，房办、城管等部门，以及居委会、业委会和广大居民共同参与的社区物业党建联建工作格局，并建立“五联”工作机制;虹口区以社区代表会议制度建设为抓手，推进售后公房物业达标补贴、建设市民驿站、新增老人助餐点等社代会确立的民生实事项目付诸实施;静安区江宁路街道通过“社区联盟”，将驻区单位组织起来，参与社区建设;普陀区长寿路街道在光复、合德两个二级以下旧里居民区试点成立“旧里管委会”，采取政府购买服务、民间自主管理的方式运作，取得了良好效果;徐汇区虹梅街道与辖区内的漕河泾开发区沟通合作，将工作重点聚焦在社区管理与服务。

　　这一边办公楼的车库里白天车满为患，晚上却空空如也;另一边的居民区则是白天没人停，晚上停不进。两边一合计，一招叫作“潮汐式停车”的办法就这么诞生了。在浦东新区塘桥街道，永业大厦与旁边的国地公寓率先试点，由于管理得当，“停车难”大为缓解。

　　“潮汐式停车”尝试成功主要得益于塘桥街道依托社区物业管理党建联建，探索社区共治与居民自治相结合的有效途径。一方面街道、房管办和物业公司等各方合力共治;另一方面社区尊重民意，通过业委会实施民意征询制，措施公开透明，有关部门为居民解疑释惑，赢得居民的理解和支持。

　　如何解决住宅小区综合管理中的“多元方程”，解决居民生活的难题?针对物业管理涉及房管、环保、绿化、治安、工商、城管、卫生等20多个部门的特点，塘桥街道形成了房管办事处、居委会、业主委员会及区相关单位部门和业主共同参与的社区物业管理党建联建工作格局。

　　街道党工委书记奚德强告诉记者，通过把之前旧区改造的“民意征询制”拓展到“五项机制”，即民意征询制、“五联”(联席、联合、联动、联治、联建)工作机制、联席会议机制、居民自治机制和项目管理机制，已解决了维修难、行路难和停车难等民生物业问题近百个。

　　提高效率，解物业民生矛盾

　　当下的物业管理问题仅仅靠传统的物业管理服务方式肯定不行。认识到这一点，塘桥街道逐渐尝试突破物业行业的管理机制，提高服务有效性，以社会管理创新物业管理。

　　就拿永业大厦和国地公寓的“潮汐式停车”来说。原来，商务楼很乐意跟小区换车位，但小区居民的心态很复杂：“有车没位的，当然愿意;没车的、有车有位的，不愿意外来的车进来。”业主不同意外来车辆停进小区的另一个原因，是担心物业收了停车费却没用到自己头上。对此，物业公司经理坦言：“这笔停车收益将全部对业主公开，我们一分钱也不会动。”

　　业委会和物业公司耐心解释和协调之后，业主们终于愿意在小区内无法停放时将车辆停入永业大厦。两个月后，两家物业公司签订了协议。这一做法试行半年来，效果不错。在今年3月15日召开的塘桥社区代表大会上，新成立的社区委员会形成一个“塘桥市民公约”，一是明确停车收费标准，全公开、全透明;二是明确小区、单位换车位的规则;三是建立第三方监督机制，把一切晒在阳光下。“潮汐式停车”将覆盖塘桥3.86平方公里区域，解决社区“停车难”。

　　通过深化社区物业党建“五联五建”工作机制，有效促进了社区党建工作方式、物业管理方式、服务群众方式的创新，为推进民生构筑了有力支撑。

　　资源整合，联动协同合作

　　据介绍，塘桥街道已与房管、环保、绿化、治安、工商、城管、卫生等行政部门携手，对小区物业矛盾面对面沟通，提出“一揽子”解决方案。区政府相关职能部门和61家驻区单位已与社区党建“接轨”，街道和23个居委会积极优化资源结构，直面物业管理历史遗留问题和新产生矛盾，各司其职，相互配合，共同化解物业矛盾纠纷。

　　金龙东苑是蓝高居民区的一个中档商品房小区，小区面朝浦建路的第一栋楼底层是商铺，被开发商出租给了某家电卖场。2011年上半年，该小区连续发生了4起入室盗窃案。金龙东苑的业主代表涌进蓝高居委会办公室，要求居委会出面帮助解决。

　　蓝高居民区党总支第一时间和街道综治办等职能部门了解情况，并于7月中旬召开了由业委会、物业、开发商、居委、街道综治办、警署等部门联合参加的“六方”联席会议。

　　经过对案件的分析和现场勘察，大家发现家电卖场外墙防范措施比较薄弱，容易攀爬，可能是盗贼入室的“通道”。症结找到后，大家达成了“谁出租，谁负责”的共识。由于商铺是开发商出租，就应该由开发商负责堵住“漏洞”。开发商当场表态，尽快消除安全隐患。8月末，外墙上安装了电子围栏、防攀爬装置等防盗设施，金龙东苑的居民安全得到了保障，该小区再也没有发生入室盗窃案。

　　业主自治，“我的家园我来管”

　　眼下，塘桥社区已由居民区党总支牵头，居委会、业委会、物业企业和群团组织之间的有效沟通渠道，培育居民自觉参与小区物业事务，唤起“我的家园我来管”主体意识。

　　由于原本长期处于多家物业管理的状态，塘东居民区的物业遗留问题可不少。成立了小区业委会后，业委会通过先易后难的方法，发挥自治作用，为居民群众解难题。

　　有居民反映，大楼里的电梯长期疏于管理，维护保养很不到位，“跌跌撞撞地竟然运行了二十多年，经常发生电梯把人关住。”业委会联系物业人员前去查看，原来是牵引机严重漏油，钢丝绳起毛。于是，立马向街道市政科反映，并请来浦东新区技术监督局特种设备部门做好评估。

　　在与街道、居委会研究分析后，业委会认为改造工程比起更新工程节约费用几十万元。在得到小区九成业主的同意后，塘东小区电梯改造被纳入街道2011年度的补贴计划。

　　2011年3月底电梯改造工程开始，之后提早半个月完成。业委会成员透露，下一步在居民公灯用电上，将采用新光源LED大楼照明，节约维修资金，体现办实事中创新。