2016年物业管理师考试：美国物业管理

　　我国开展物业管理活动的20多年时间里，国内物业管理主管部门、物业管理企业，以及房地产方面的专家、学者，与国外同行进行了广泛的交流和研讨。内容包括住房情况与政策、物业管理方式与机构、物业管理人员的资格与培训、物业管理制度与活动规范等各个方面。这些交流与研讨成果对于完善我国物业管理法制的建设，推动物业管理活动的广泛开展和不断深化，具有重要的借鉴意义。

美国物业管理

　　美国的物业管理已有70年左右的历史，其发展已日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的，美国房地产业总值约占国民生产总值的10%～15%，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30.2%，房产约占50%，房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。全国约有100万人从事与房地产业有关的工作，包括物业管理工作。

　　一、物业管理从业人员资格及其培训

　　(一)物业经理的职位层次

　　美国物业经理职位分为三个层次：

　　物业管理的最高层次为资产经理(Asset　manager)，主要负责地区物业发展战略规划，进行市场调研，确定物业的投资方式。

　　其次是物业经理(Property　manager)，该职位属于中间层次，其主要职责是负责联系相关代理商，拟订物业财务报表，做广告、物业招租等。

　　最低层次是楼宇经理(site/building　manager)，其职能相当于酒店里的住店经理，负责楼宇的日常管理工作，但一般不与小业主或租户发生联系。

　　目前美国物业管理经理三个层次的界限逐渐定成两个层次，即资产经理与物业经理逐渐合二为一，而物业经理的一部分职能，也逐渐转由楼宇经理负责。

　　(二)物业管理从业人员资格认定与培训

　　美国物业管理从业人员资格认定，主要由全美物业管理协会(IREM)进行。目前，美国有三种资质的认定：

　　注册物业管理经理(Certified　Property　Manager，简称为CPM)。主要是指管理大型居住、商业、零售或工业物业或者综合物业，并且对管理的物业成效负责的管理者。

　　合格楼宇经理(Accredited　Residential　Manager，简称为ARM)。主要是指管理一些住宅物业，如受政府补助的中低收入者居住的公寓、私房业主的活动或共管协会(相当于中国的业主委员会)、独立家庭住宅或活动住宅庭院，并且主要负责场所管理的管理者。

　　合格管理公司(Accredited　Manager　Organization，简称为AMO)。主要是指房地产管理公司，或是房地产公司中的物业管理部门。

　　1.如何成为一名注册物业管理经理(CPM)

　　(1)申请成为CPM候选人。CPM是美国高资格物业管理专业人士的重要标志。这一职衔是IREM授予房地产管理领域中的杰出人物。要想成为一位CPM者，先要成为一名CPM候选人。CPM的候选人条件是：

　　①提交一个CPM候选人申请，一般申请费用为几百美元，并不予退还;

　　②有高中毕业证书并且已到了法定年龄;

　　③申请时正在从事物业管理行业，并且至少有12个月的合格的物业管理经历;

　　④持有物业管理许可并提交复印件，没有许可的要提交未被要求持有的原因;

　　⑤同意物业经理职业道德规程;

　　⑥取得当地IREM分会的同意。

　　一旦被批准成为CPM候选人，可以在最短一年和最长十年达到所有要求并被批准成为CPM成员。

　　(2)CPM的注册。当从CPM候选人批准成为CPM正式成员后，还必须达到IREM的要求，成功地进行注册。IREM采取计算分数的方法来注册CPM。IREM要求成为CPM总共需要260分。其中，160分为规定分和100分为可选分，并还应满足其他要求。以下是IREM为取得CPM的候选人提供必须通过或拥有的取得CPM分值的八个方面：

　　第一，经过IREM物业管理课程培训(可取得30规定分，等于100可选分)。

　　所有CPM候选人可根据自身的特定教育需求来确定自己的培训路径。每个候选人至少需要30分的IREM课程分数，以及附加分来完成此项要求。主要课程有物业维护、运营与管理、物业经理的人力资源开发战略、多家庭物业的营销与出租战略、物业经理应了解的财务计算与金融战略、房地资产的金融与估价战略、测评房地资产的性能、房地资产决策中投资标准应用、撰写与使用物业管理计划等。

　　第二，取得CPM证书考试合格(30规定分)。

　　所有候选人应通过一项证书考试，以便获得完整的CPM职衔。考试的内容为实践经历和课程培训的知识。

　　第三，撰写一份物业管理计划论文(20规定分)。

　　撰写人需要准备一份管理计划论文，使IREM能够认识候选人从IREM所学到的管理知识以及候选人自己的专业经历。候选人依据IREM的详细指南自选真实物业撰写计划。

　　第四，道德考评(20规定分)。作为候选人，且后来成为CPM成员，需要承诺赞成CPM的职业道德。另外，还需要参加与通过IREM的道德课程。

　　第五，职业经历要求(60规定分，等于100可选分)。

　　工作经历是CPM职衔整体构成所需要的部分。IREM要求，候选人合格的物业管理的每个月经历等于一个规定分，5年等于60规定分。

　　第六，正规大学教育(90可选分)

　　①大学学位：司获得70分;

　　⑦大学课程：17门特定学科中任意学科的每门课程5分，每科一门。

　　第七，其他继续教育(等于100可选分)

　　候选人参加并成功地完成其他专业房地产协会的课程，可获得选分。

　　第八，其他职衔(20可选分)

　　候选人拥有任何一项认可的房地产职衔，例如CCIM、PRA、CSM、PCAM等，就可获得20可选分。

　　2.如何成为ARM

　　ARM代表合格楼宇经理。该职衔由IREM授予管理住宅物业的专家。ARM候选人主要是负责管理出租公寓综合楼、出租活动住宅、出租共管住宅、出租单栋家庭住宅、一居室公寓等。

　　(1)成为一个ARM的申请者

　　①提出ARM申请，并交一定的申请程序费;

　　②作为ARM申请者，候选人可以保留申请资格5年，在此期间内达到所有要求并被批准成为ARM资格。

　　(2)成为一个ARM。

　　要成为一个ARM，要满足以下4个条件：

　　第一，IREM教育。候选人需要至少5分的IREM课程分数。建议课程有：管理房地产维护运营(分值：2)、房地产经理的基本营销与出租知识(分值：2)、多家庭物业的营销与出租战略(分值：2)、房地产经理的基本预算与会计学知识(分值：2)、成功的场所管理(分值：5)。

　　第二，所有ARM候选人应通过一次考试以获得ARM职衔。这些项目有：维护运营、营销与出租、合法与风险管理、人力资源管理、金融操作、道德。通过考试，可在这些领域证明候选人作为住宅房地产经理的专业能力。

　　第三，遵守职业道德。ARM候选人需要承诺赞成合格楼宇经理的职业道德。

　　第四，经历。ARM候选人需要至少符合以下两项经历要求：1)最低住宅管理要求;2)不同住宅类型的最低组合。以上两项要求IREM有详细规定。

　　3.如何成为合格的管理公司AMO

　　AMO代表合格的管理公司，该职衔由IREM授予物业管理公司。

　　(1)成为AMO的第一步是提出申请，并交一定的申请程序费;

　　(2)如果符合下面的标准，候选公司便可成为AMO。

　　第一，一位执行CPM负责。如果候选公司有一位CPM负责房地产经营管理，且在申请AMO程序前该人已在此职位上至少180天，则候选公司符合要求。该人系AMO公司的执行CPM。

　　一位称职的CPM应主要负责提供公司的房地产管理服务及发展公司的房地产管理策略与计划。

　　第二，完成IREM教育。候选AMO公司的执行CPM应成功地完成特定的IREM课程，以达到AMO的教育要求。设定这些执行课程用于增加有工作经验的物业经理的技能且内含提高决策能力的范畴。

　　规定课程：房地产管理公司的商业开发战略

　　可选课程：利用客户期望值来提升房地产管理业务

　　第三，道德要求。拥有AMO头衔的公司必须对遵照道德规章作出职业承诺，该规章由IREM严格执行。申请AMO程序，候选人的公司及所有雇员需要承诺赞成合格的AMO管理公司的职业道德。

　　第四，商业稳定性。为展示相关经验与商业稳定性，在申请AMO程序前，候选公司需要已从事房地产管理行业3年。在此期间，候选公司的经历限制：至多一次名称变更;一次或少于一次50%的公司股权和所有权变更。

　　第五，保险保证。候选AMO公司必须满足最低保险要求，即：一项保险契约覆盖公司全部雇员和业主，数值上等于公司月毛收入的至少10%，最低价值10000美元及最高价值500000美元。

　　第六，运营与金融标准。要证明候选公司有高水准的经营与金融，申请AMO程序时应出具一张不受限制的银行存款支票。另外，候选公司管理用的表格，包括给业主的收支财务报表，一份关于公司业务与服务的简要介绍，均应提交作为申请程序的一部分。

　　第七，分办事处名单。AMO证书应用于公司的主要办事处和公司的每一个运作业务的分办事处。在候选人的AMO申请表上，候选人应提供候选人公司所有分办事处的清单。

　　第八，其他标准。

　　二、物业管理行业协会的发展概况

　　19世纪末，美国的经济得到了迅速发展，伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼拔地而起。这些高层建筑物附属设备多、结构复杂，其日常维修养护、管理工作量都比较大，要求管理人员要有一定的专业性、技术性。另一方面，这些建筑物往往不是一个或几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，谁来管理就成为一个棘手问题。于是，专业物业管理机构开始出现。同时，在管理中遇到一些问题，如共用部分的使用问题、邻里之间的干扰问题、维修费用的分担问题，使得管理人员感到头痛。

　　芝加哥摩天大楼的业主兼管理者乔治•A•霍尔特先生，希望能与同行进行交流和探讨，为此，他举行了一个大型宴会，诚邀同行们参加。宴会的结果具有历史性的意义，世界上第一个物业管理行业组织——芝加哥建筑物管理组织(Chicago　Building　Manager　Organization，简称CBMO)——诞生于这次宴会上。

　　1908年，CBMO举行了第一次全国性会议，宣告了世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。该次会议共有75名代表出席。在以后的三年中，CBMO先后在底特律、华盛顿和克利夫兰举行了年会，由此推动成立了第一个全国性的业主组织——建筑物业主组织(Building　Owners　Organization，简称为BOO)。CBMO和BOO的成立及其积极的工作，推动了美国物业管理的发展。

　　1933年，全美物业管理协会(IREM)成立。这是全美国境内第一家涉及物业管理的专业协会。IREM成立后，做了许多工作，特别是建立了一些行业规范。随着这些行业规范逐渐被业主所接受，其物业管理标准化模式也逐渐在全美推广开来。

　　(一)IREM所确定的基本物业管理的功能

　　全美物业管理协会所确定的基本物业管理功能主要包括了以下方面：

　　1.代理业主对物业进行经营;

　　2.财务计划和报表;

　　3.客户沟通交流;

　　4.最大出租率;

　　5.合法经营;

　　6.维修保养。

　　(二)IREM确定的物业管理流程

　　1.了解客户的各种需求和期望。

　　2.了解业主提供的情况。

　　3.制定与客户期望保持一致的计划、文件和方案。

　　4.实施有关策略。

　　5.所有的文字协议签订和业主与租客之间的沟通。

　　6.提供超值的服务，在客户没有想到之前的服务。

　　7.征集及反馈意见。

　　8.改善服务。

　　三、物业管理的发展趋势

　　近年来，美国物业管理的发展有所变化，特别是物业管理组织机构功能的变化。过去物业管理工作看重的是最大出租率，而现在则看重的是增加利润，创造利润。管理组织也从简单功能的组织向以顾客为中心发展的多元服务组织发展。投资管理模式从固定资产管理模式向企业资产管理方向发展，管理人员从物业管理人向首席执行官发展(CEO)。

　　总体来看，美国物业管理呈现以下特点：

　　1.物业管理边界在法律上(往往是通过合同和公约来界定)和物理外观上是十分清晰的。

　　2.实际工作中，服务的量化指标尽量变小，减少纠纷。例如，有些城市城区的独立住宅的垃圾清运是由政府负责，但政府的垃圾清运不能够承受大量的无序的垃圾，因此，政府规定每次清运只负责两袋垃圾。若住户由于特殊原因，垃圾增加较多，可以购买特殊标记贴于多余垃圾袋上，政府聘请的清洁公司才能清运。

　　3.物业管理的专业化水平高。物业管理公司只负责管理的有关职责，管理中的服务行为一般由专业的公司负责。例如，清洁公司、绿化公司、除草公司等。

　　4.地方化的财政政策对政府和私人在物业上的关系起到积极的协调作用。特别是物业税的征收，对地方政府财政的支持起到非常大的支撑作用，同时，政府又将大量的财政收入投入市政建设和城市管理中，干净的街道、良好的治安、优雅的风景，又反过来提高了城市的整体居住环境和物业的价值。