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物业费该不该涨?

  提起物业管理费,相信不少业主都有这样一个心理,就是花钱越少越好,但服务却要越多越好。近日,因物价持续上涨、成本拉升,珠海不少楼盘都在酝酿物管费升价。在新经济环境下,究竟物业管理费该不该上调,成为珠海市民的一大关注热点。

  研讨会上,协会相关负责人表示,目前珠海部分小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾,主要是当前市场环境的不太完善造成的,许多小区的物业管理费基本是数年甚至是十年未涨,但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨。

  由于物业管理消费作为一种集体消费的理念还未成熟,相关的市场化机制尚未建立。因此当前物业管理一直实行政府指导价。珠海市的老旧小区物业一直按照政府指导价进行收费,新楼盘则采用市场调节价。但当前的政府指导价已经实施了11年。随着物价、工资等的不断增长,当前的指导价已无法负担物业管理企业正常的运转,使得整体物业管理服务质量下降,并造成恶性循环。在这种情况下,老旧小区受到的冲击无疑最大。由于无法维持高品质的物业管理,老旧小区的物业环境遭到破坏,物业贬值;而高端小区由于实行市场调节价收费较高,且物业公司往往是开发商的子公司,为打造品牌对物业进行补贴,从而维持高标准,然而这种补贴也并非长久之计。

  相关负责人呼吁,为使物管行业良性发展,经过论证,征求民意,适当提高政府指导价,而在一些高档楼盘推广使用酬金制,公开物管成本,让管理收费与物业定位匹配,透明收费。

  观念更新

  沟通互信是关键

  物业管理协会秘书长周赛群指出,目前很多业主依旧把物业管理消费看成一种政府或开发商福利行为,认为政府和开发商有责任承担小区的物业管理工作。“很多消费者对个性化的消费——比如房屋装修花十几二十万,他不会心疼。但维修楼道却会让他不情愿。因为他觉得这个楼道不是他的财产,不应该他花钱。”周赛群说。

  但他认为,这种观念是错误的,当个人拥有房屋的私有财产,他就必须独立承担其修缮、环境维护等各种管理上的费用。政府不可能把纳税人的钱投入到私人的财产中去,而企业作为一个要追求利润的经营实体,也不可能为房屋所有者免费服务。业主需要更新观念,而物管公司也要学会与业主进行沟通取得业主信任,业主和物业双方达成互信。

  他还指出,业主与物业的矛盾在日常中逐渐积累是导致沟通难的一个主要原因,平时注重沟通协调,及时处理矛盾,有利于互信的建立,也有利于问题的逐步解决。

  无奈降管理标准

  部分公司为形象亏本经营

  在市场机制不成熟,相关的法律法规却相对滞后的情况下,政府的行政管理就必须发挥相应的指导作用。然而,在物业管理消费观念未成熟,市场机制未形成的情况下,政府指导价具有重要意义,然而珠海的政府指导价却11年没有进行调整。

  据了解,企业必须执行“双过半”原则才能提价。按省物业管理条例,应经过专有部门占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半的业主同意。但对于集体消费理念不成熟,对成本核算没有概念的业主来说,通过这样的方式提价难度颇大。这使得珠海整体的物业服务水平不仅没有提高,反而不断下降。

  “珠海在早起开始实行物业管理的时候,服务标准是非常高的。但随着政府指导价一直保持不变,成本逐年上升,迫不得已物业管理标准就逐年下降。”周赛群说。

  他还指出,广州的政府指导价是两年调整一次,因为随着经济的发展,物价指数,人工成本等各项经济指标是持续上升的。十年前一个保安的工资差不多600块,但现在2000块是请不到一个保安的。在这种情况下,政府指导价也应做相应的调整,才能缓解成本不断上涨的压力。

  然而,在物业管理政府指导价11年未作调整的情况下,企业只好通过降低服务标准,削减人工成本以维持运营。这就导致物业管理品质下降,小区物业和环境遭到破坏。“刚才说过了,物业管理这个行业不像其他商业领域的行业,有自我调价的能力。物业管理行业实行政府指导价,且面对的是集体消费者。而这种消费还不够成熟。因此这个行业的法律法规,实际上是在培养和扶持这种观念以及各种机制的成熟。”周赛群说。“在这种完善的过程中,出现这些现象(业主对提价不理解等),都是非常正常的。”随着私有物业的扩大和增加,物业管理行业的不断普及,市场机制是会不断完善的,但整个过程也是很漫长的。

  周赛群指出,就目前市场情况看,珠海市大多数物业公司都是在微利经营,随着近期物价的普遍上涨,物管公司经营成本直线上升,经营压力吃紧。这方面尽管目前仍未有准确的统计数据,但估计有约一半以上的物业公司是勉强维持。一些发展商下属住宅物业的物业管理公司或管理住宅的物业管理公司,绝大部分是亏本的。特别是一些小区规模在500户以下,或者绿化面积在35%以上的大型社区,或者电梯楼收费在1.2元/平方米/月以下,还有一些一些按政府指导价三级以下标准收费的无电梯老项目,其物业管理公司目前基本是亏本经营。

 

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