2016年物业辅导：零售商业物业的现场管理(1)

　　一、策略与计划

　　零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。

　　(一)现场管理策略

　　1.经营策略

　　针对不同的零售商业物业，物业管理企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略主要包括：

　　(1)树立品牌形象，参与市场竞争。管理一个零售商业物业项目，对于任何一个物业管理企业来说，都面临着巨大的挑战与机遇。这一方面是因为物业管理企业一般很少接触商业物业的管理，经验不足;另一方面是一旦物业管理企业成功地迈进了零售商业物业管理的门槛，发展前景将非常广阔。因此，树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，就成为企业经营策略的中心。

　　(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。有实力的开发商从来都是物业管理企业希望与之结成长期合作关系的最佳合作对象。虽然在某一具体项目上物业管理企业可能不会得到很高的经济回报，但是，一旦其管理水平和经营理念得到开发商的认可，随之而来的潜在收益则是非常可观的。因此，通过高质量的物业管理获得开发商的青睐，与其建立长期的战略联盟关系，对于物业管理企业的发展是非常有利的。

　　(3)必要的经济回报。物业管理企业进入零售商业物业管理领域的目标归根结底是要取得合理的经济回报。同时，追求经济回报应与企业的战略发展计划相协调。

　　2.管理策略

　　对零售商业物业实行什么样的管理策略，既与物业管理企业的战略发展有关，也与特定项目的条件有关。

　　(1)管理模式，即物业管理企业采用什么样的模式对项目进行管理，是成立子公司、分公司，还是项目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意义。如果建立子公司，则说明该项目的重要性和风险基本是均等的，其规格明显高于其他形式的管理。但是，此种管理形式在一定意义上使总公司丧失了一部分队对项目的直接管理权，上级企业的控制力相对较弱，子公司管理的独立性较强。

　　(2)管理承诺，即物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和深度。比如，物业管理企业是否需要垫付开办费，是否要承诺优先录用开发商推荐的工作人员，是否只有在委托方同意的情况下才能从项目上撤出，其本质是管理的主权掌握在哪一方。

　　(3)管理期限。管理年限并非越长越好，而是要因项目而异，其长短可以从一个侧面反映出物业管理企业的管理思路。