房产面积测算:
1房产面积测算的内容
房产面积测算指水平投影面积测算,分为房屋面积和房屋用地面积测算两类.
其中,房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有共用建筑面积、产权面积、使用面积等的测算.
(1)房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑.
(2)房屋使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算.
(3)房屋产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积.房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定.
(5)房屋共有共用建筑面积
房屋共有共用建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积.
2房屋数据采集
房屋面积预测,房屋面积实测.
房屋面积预测指根据经规划部门审核的设计图纸,对房屋进行图纸数据采集,获取房屋面积数据的过程.
房屋面积实测指房屋建成后,对房屋进行实地测量,获取房屋面积数据的过程.
房屋面积实测:
1.房屋边长数据的图上采集
2.房屋边长的实地测量
(1)房屋边长实地测量的仪器和工具.经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪、gps等.
(2)采集内容.房屋的边长数据、房屋的墙体厚度数据、房屋特征点的位置数据、房屋的房角坐标数据.
(3)实地采集时,形状规则的房屋,要进行总尺和分尺边长数据校核.
(4)实地采集时,相同的套或单元应进行数据检核,总长度或分段长度应有多余测量数据.
(5)已竣工房屋存在一些不规则形状时,可使用仪器实测该形状几何要素,通过几何公式计算房屋建筑面积;也可实测该形状若干特征点或拐点的点位,通过解析法计算建筑面积.
(6)当房屋的边长较长且直接测量有困难时,或需要校核总边长与分段边长之和而又无法直接测量总边长时,可使用仪器实测坐标后通过解析法计算相应边长值.
3房屋建筑面积测算的有关规定
1.计算全部建筑面积的范围 15项
(1)永久性结构的单层房屋:按一层计算建筑面积;
多层房屋:按各层建筑面积的总和计算.
(2)夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其层高在2.20m以上的部位.
(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算建筑面积.
门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算.
(4)楼梯间、电梯( 观光梯) 井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积.
(5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m 以上的部位,按其外围水平投影面积计算.
(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算.
(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯, 按各层水平投影面积计算.
(8)与房屋相连的有柱走廊, 两房屋间有上盖和柱的走廊, 均按其柱的外围水平投影面积计算.
(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊, 按其外围水平投影面积计算.
(10)地下室、半地下室及其相应出入口, 层高在2.20m 以上的, 按其外墙( 不包括采光井、防潮层及保护墙) 外围水平投影面积计算.
(11)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算.
(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算.
(13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算.
(14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m 以上部位的外围水平投影面积计算.
(15)有伸缩缝、沉降缝的房屋,若其与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的,伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积.
2.计算一半建筑面积的范围
(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算.
(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算.
(3)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算.
(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算.
(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算.
3.不计算建筑面积的范围
(1)层高小于2.20m 的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室.
(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等.
(3)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑.
(4)房屋之间无上盖的架空通廊.
(5)房屋的天面,挑台、天面上的花园、泳池.
(6)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台.
(7)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分.
(8)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积.
(9)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋.
(10)活动房屋、临时房屋、简易房屋.
(11)独立烟囱、亭、塔、罐、池, 地下人防干、支线.
(12)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝.
(13)楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积.
4共有建筑面积分摊
1.共有建筑面积分摊模型与方法
2.多功能综合楼共有面积分摊参考模型
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