某新建住宅小区竣工后,需进行房产测绘,并在测绘完成后进行房屋登记.该小区共有独立楼房18栋,其中5栋为临街商住楼,其余为单一功能住宅楼.各楼楼型简单,均无地下室,各楼内无为多栋楼服务的共有用房.房产测绘单位入场作业前,已获得该小区竣工测量成果资料及该项目的全套设计图纸.
[问题]
1.简述该房产测绘工程的具体工作内容.
2.简述其中一栋商住楼房的共有建筑面积分摊步骤.
3.检查人员在检查工作中发现,作业人员将一个层高为2.20m的设备层、临街用做人行道路通行的有柱通廊计算了全部建筑面积.该作业人员做法是否正确,并简述原因.
[参考答案]
1. 该房产测绘工程的具体工作内容包括:对竣工测量成果进行检核,房产信息数据采集(房产调查),房产要素测量,房产图绘制,房产面积测算,成果资料的检查与验收.
2.首先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积.然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊.
对于住宅部分,首先计算住宅部分的总建筑面积,再计算住宅部分各套房屋的套内建筑面积.住宅部分的总建筑面积扣除住宅部分各套房屋套内建筑面积之和,加上分摊得到的全幢共有建筑面积,得到住宅部分共有建筑面积.用住宅部分的共有建筑面积除以住宅部分各套房屋套内建筑面积之和求取整个住宅部分的分摊系数,再根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊的共有建筑面积.
对于商业部分,将分摊得到的全幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层的套内建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积.然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求得各套房屋分摊所得的共有建筑面积.
3.房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑.因此,层高2.20m的设备层计算全部建筑面积的做法是正确.
gb/t 17986-2000《房产测量规范》规定,临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积.因此,临街用做人行道路通行的有柱通廊计算了全部建筑面积的做法不正确.
4.房产要素测量检查的内容有哪些?
房产要素测量检查的内容.测量的要素是否齐全、准确,对有关地物的取舍是否合理;是否逐幢测绘,不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋是否分别测量;独立成幢的房屋是否以房屋四面墙体外侧为界测量;毗连房屋墙体,是否在房屋所有人指界下,区分自有、共有或借墙,以墙体所有权范围为界测量;房屋边长丈量部位是否准确,分户房屋权界线划分是否正确;房屋附属设施测量中,各房屋特征部位、附属设施是否按标准规定实施.
注册测绘师课程试听
