2008年房地产估价师安全与分析考试真题及答案(一)

一、问答题(共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

　　(二)某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

　　(三)某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

　　据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

　　1.以商品住宅销售均价为基础估价;

　　2.以商业用途土地价格为基础估价。

　　请问：

　　1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

　　2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

　　二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄

　　妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

　　1.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：

　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款( 　)万元。

　　A.11.43

　　B.11.77

　　C.22.86

　　D.23.53

　　7.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是( 　)。

　　A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

　　B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

　　C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

　　D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

　　(三)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

　　8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是( 　)。

　　A.耕地占用税

　　B.征地管理费

　　C.耕地开垦费

　　D.新增建设用地有偿使用费

　　9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为( 　)。

　　A.22.22%

　　B.33.61%

　　C.36.55%

　　D.37.80%

　　10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( 　)。

　　A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

　　B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

　　C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

　　D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　我们郑重声明：

　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5.注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

　　6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。