第 9 题 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是( )。
A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
【正确答案】： C
第 10 题 如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为( )。
A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
【正确答案】： D
(三)甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是( )。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
【正确答案】： B
第 12 题 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是( )。
A.交通条件
B.产业集聚度
C.基础设施完备程度
D.公共设施完备程度
【正确答案】： D
第 13 题 该宗房地产的再次抵押价值为( )。
A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
【正确答案】： D
三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
第 14 题 封面和目录(略)
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价：写字楼17833.5元/㎡，车库13.77万元/车位。
估价对象总价值：人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
××房地产估价有限公司××分公司(盖章)
法定代表人(盖章)
二〇〇九年七月九日
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象登记状况
(二)估价对象权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
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