七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，讲为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年10月10日至2004年10月16日。
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告完成之日起一年内有效
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场结进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1.年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已带南京租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月/个)，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60万元.。
2.年运营费用估算
(1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：
年维修费=1500×3800×2%=114.00万元
(2)年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：
年管理费=2211.6×3%=66.35万元
(3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：
年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元
(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则：
年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元
(5)年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：
年土地使用税=5×5000=2.50万元.
(6)年运营费用合计：
年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元
房地产估价师课程试听
