三、判断题
1.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。( 错)
2.某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。( 对)
3.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。(错 )环球环球网校网校
4.在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。( 错)
5.政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。( 错)
6.进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。( 对)
7.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用费用现值法进行比选。( 错)
8.由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。(错 )
9.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。( 对)环球环球网校网校
10.商业信用的工具是商业票据，是债权人为了确保自己的债权，要求债务者出据的书面债权凭证，分为期票和汇票两种。( 对)
11.金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、市场评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。( 错)
12.写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。( 对)
13.收取百分比租金时，一般不同的地区百分比标准会有所不同，但在某一地区的百分比标准会相对统一。( 错)
14.房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。( 错)
15.物业管理和设施管理以策略性管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以运营管理为主。(错 )
四、综合题
1.某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30%、40%和30%。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末)。
2.某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管矧为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元,2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资的10%，折现率为0%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。 1. 【正确答案】 首先明确本题求内部收益率，主要是假设一个收益率，求该项目的净现值，若净现值大于零，则再假设一个较大的收益率，在该收益率下项目的净现值小于零，最后用内插法求出内部收益率。
第一步，设内部收益率为19%时，环球环球网校网校净现值=-1600×30%-1600×40%÷(1+19%)-1600×30%÷(1+19%)2+180×{1-[(1+15%)÷(1+19%)]18}÷(19%-15%)÷(1+19%)2-50×{1-[(1-3%)÷(1+19%)]18}÷(19%+3%)÷(1+19%)2=-45.70万元
第二步，设内部收益率为18%时，环球环球网校网校净现值=-1600×30%-1600×40%÷(1+18%)-1600×30%÷(1+18%)2+180×{1-[(1+15%)÷(1+18%)]18}÷(18%-15%)÷(1+18%)2-50×{1-[(1-3%)÷(1+18%)]18}÷(18%+3%)÷(1+18%)2=808.05万元
第三步，内插法环球环球网校网校
内部收益率=18%+808.05÷(808.05+45.7)×1%=18.95%
【答疑编号8637】
2.
【正确答案】 首先明确这两种方案之间的关系为互斥关系，进一步确定两种不同经营期限方案的比较，是通过等额年费用法来确定方案的优劣
第一步：求出两方案的现值
现值=期初的工程费+运行费用折现到期初的现值+到期后净残值折现到期初的现值
第一种方案的现值=1800+350×{1-[(1+0.05%)÷(1+10%)]8}÷(10%-0.05%)=2070.54万元
第二种方案的现值=2400+220×{1-[(1+0.05%)÷(1+10%)]10}÷(10%-0.05%)=2627.53万元
第二步：求出两种方案的年值
第一种方案的费用年值=2070.54×10%×(1+10%)8÷[(1+10%)8-1]=388.68万元
第二种方案的费用年值=2627.53×10%×(1+10%)10÷[(1+10%)10-1]=428.0万元
因为388.68万元小于428.0万元，所以第一种方案优。
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