《房地产开发经营与管理》模拟试题一 (4)

13．开发商对房地产商品的定价导向包括（      ）。

A、销售者导向      B、价值规律导向     C、成本导向

D、购买者导向      E、竞争导向

14．写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其（       ）进行分类。

A、所处的位置      B、经营成本          C、空置率

D、自然或质量状况   E、收益能力

15．除标准化装修项目的费用外，写字楼的其他装修费用由谁来支付一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择是（     ）。

A、由物业管理公司支付    B、由业主支付        C、由承租人支付

D、业主和承租人分担      E、业主支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息

三．判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

1．由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以物业管理对于这类物业有着特殊的重要性。                             （  ）

2．房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看其当前净租金水平的高低。                                    （  ）

3．投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念完全相同。（     ）

4．对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于固定资金的性质。 （   ）

5．当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，房地产开发项目就进入实施过程，而实施过程的第一步就是项目的规划设计。                  （   ）。

6．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 （   ）

7．在项目财务评价中，动态投资回收期 与基准回收期 相比较，如果 ≥ ，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目。 （   ）

8．通过房地产市场分析与预测，开发商就可以了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，用以指导项目的规划设计。                                （     ）

9．开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，则最低报价者中标。（     ）
                                                        
10．考虑到基础工程因条件不同而造价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时，一般仅指±0.00标高以上部分，基础工程则按分部分项单价承包。         （     ）

11．房地产股票是房地产有限公司发给股东的债务凭证。                  （      ）

12．房地产企业发行债券是属于权益融资行为。                          （      ）

13．制定广告方案的第一步是确定广告预算。                            （     ）

14．从理论上来说，租金的确定主要取决与同类型物业的市场供求关系。      （    ）

15．写字楼的租金水平主要取决该物业的建筑物质量和物业管理的水平。      （     ）

四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）

1．某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？

2．某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性（不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响）。

表1              项目现金流量表                       单位 万元