2010年房估师案例与分析自测试题 (1)

   

    【参考答案】 采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
    （1）是估价对象的类似房地产。所谓类似房地产，是指与估价对象房地产状况相同或相当的房地产，具体包含以下两点：1）可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；2）可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当。
    （2）可比实例的成交日期应与估价时点接近。转自环球网校edu24ol.com
    （3）可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
    （4）可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

   某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。  

    【参考答案】 转自环球网校edu24ol.com
    ①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况（如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等）和意愿（如获利高低的认可程度等）不同，其投资价值（报价）是存在差异的。

    ②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。

    ③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。转自环球网校edu24ol.com

    ④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资；否则，就说明不值得投资。
   2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
    请问：
    1、该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?
    2、确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?转自环球网校edu24ol.com
    3、确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

    【正确答案】 转自环球网校edu24ol.com
    1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:
    土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6（元）；

    2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640（元）；
    3.判定建筑物成新时，"建筑物为完好房、七成新"有误，完好房的成新率应为八、九、十成新，建筑物折旧额为：建筑物折旧=244088×（1-90%）=24408.8（元）。

   下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
　　估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
　　委托方：××房地产开发有限公司
　　估价方：××房地产估价有限责任公司
　　估价人员：×××
　　估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日
　　目录（略）
　　致委托方函（略）
　　注册房地产估价师声明（略）
　　估价的假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），
地址（略），联系电话（略）。
二、估价方
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），
地址（略），联系电话（略）。
三、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。