2010年房估师理论与方法考试练习题 (2)

　　5.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是(　)。　　A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

　　B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

　　D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

　　答案：1.C　2.A　3.B　4.D　5.D

　　1.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为(　)元/m2。 

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000环球环球网校网校

　　2.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　3.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是(　)。

　　A.2.5%

　　B.3.0%

　　C.5.06%

　　D.8.0%

　　4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40环球环球网校网校

　　5.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是(　)万元。

　　A.13

　　B.14

　　C.19

　　D.23

　　答案：1.B　2.D　3.C　4.B　5.C

　　1.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是(　)。 

　　A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

　　B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

　　C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%

　　D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。

　　2.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比(　)。环球环球网校网校

　　A.甲大于乙

　　B.甲小于乙

　　C.甲等于乙

　　D.无法确定

　　3.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.667

　　B.1333

　　C.1000

　　D.500

　　4.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.833

　　B.2500

　　C.1250

　　D.1067环球环球网校网校

　　5.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为(　)。

　　A.7.78%

　　B. 8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　答案：1.C　2.A　3.C　4.D　5.A

　　1.开发经营期的起点是(　)。 

　　A.取得估价对象的日期

　　B.开始施工建设的日期

　　C.开始预售的日期

　　D.开始销售的日期环球环球网校网校

　　2.评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10%，则开发完成后房价现值为(　)万元。

　　A.1562.89

　　B.1652.89

　　C.1502.63

　　D.1520.63