3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为( )万元。
A、3752.92 B、3786.20 C、3875.70 D、3892.44转
4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )
A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值考试用书
B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间
第一期 20万m2 第1年6月 第3年6月 第3年1月
第二期 15万m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月
第三期 15万m2 第5年6月 第6年6月 第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。转
1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
2.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。
A、目前住宅市场价
B、未来住宅市场价格，折现至估价时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
3.在确定开发成本时，应采用( )。
A、该开发公司测算的开发成本
B、现时的客观开发成本
C、各期销售时的客观开发成本
D、各期开发时的客观开发成本
4.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。
A、销售费用、销售税费和开发利润
B、销售费用、销售税费和所得税
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。
请问：
1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答：
1.错误有：
(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。
或：不应采用实际支出时的各项成本费用。
(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
或：不应计自至估价时点。
(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
或：利润不应是开发商的期望利润。
2.重置价格还应减去折旧。转
或：(1)或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
(二)答：
1.不可取。
因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。
2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：
(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;
(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;
(3)应考虑是否存在无形收益。
3.确定自营部分净收益时应注意：
(1)测算正常客观的净经营(营业)收入;
(2)应扣除正常商业利润。
或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。
或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
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