为了帮助考生全面复习房地产估价师考试课程，了解2012年房地产估价师考试教材的相关重点，国和网校(https://www.gohoedu.com)特编辑汇总了2012年房地产估价师考试相关知识点，希望对广大考生的学习和考试有所帮助!
四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值
(一)成交价格
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响;反之，则为非正常成交价格。
严格来说，正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。(4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5)买者和卖者都具有完全信息。(6)理性的经济行为。(7)适当的期间完成交易。
(二)市场价格
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
(三)理论价格
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。
一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
(四)公开市场价值
公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。值得注意的是，在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的正常价格或金额，如征用拆迁补偿估价。
(五)评估价值
评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。
评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。
但从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。
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