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房地产估价师《案例与分析》考点:房地产强制拍卖估价的类型与方法

房地产估价师《案例与分析》考点:房地产强制拍卖估价的类型方法


房地产强制拍卖估价的类型与方法:

(一)商品房

商品房属于完全产权的房地产,估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

(二)行政划拔地上的房产

行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权,按照相关的法律法规的规定,拍卖所得在支付处分工作费用后,须先补缴土地使用权出让金,因此对划拨土地上的房产进行估价时,可采取两种技术路线进行估价:

(1)以完全商品房产权进行估价,拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

(2)以房地产的权益价格,即完全商品房的价格减去应补地价进行评估,估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格,再评估应补缴的地价。

由于完全产权市场价格比较容易获取,而应补交地价存在较多变数,因此通常采用第一种技术路线。

(三)在建工程

对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价,应充分考虑后续工程需投入的成本、费用,交接带来的额外支出及不可预见费用,估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。


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