2011年《物业管理实务》真题及答案(4)

　　参考答案及解析

　　一、单项选择题

　　1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D

　　二、多项选择题

　　11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE

　　三、案例分析题

　　案例一

　　16.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。

　　17.义务监督员提出的建议(2)不可行。

　　理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。

　　18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。

　　理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

　　应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。

　　案例二

　　19.投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4×30/60=2(人)。

　　20.每名员工每月最长工作时间=20.83×8+36=202.64(小时)。

　　小区门岗至少需要安排的员工人数=24×30/202.64=3.55=4(人)。

　　21.每名员工每小时超时加班工资=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。

　　每名员工每月超时加班工作时间=(30—21.75)×8=66(小时)。

　　每名员工月实际应得工资额=1500+12.93×66=2353.38(元)。

　　22.每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。

　　前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。

　　案例三

　　23.技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。

　　管理节能措施如下。

　　(1)落实组织和管理体系。

　　(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。

　　(3)建立能源消耗的计划和考核制度。

　　(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。

　　(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。

　　(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。

　　24.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。

　　理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。

　　25.观点正确与否的判断如下。

　　(1)不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。

　　(2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。

　　(3)正确。

　　(4)正确。

　　(5)不正确。理由：《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。