2016年物业管理师考试：日本物业管理

　　第二次世界大战后，日本作为战败国，由美国人对其进行管理，包括楼宇的管理。1952年，日本人才开始接管部分楼宇管理工作。日本真正意义上的物业管理开始于1957年，即日本第一座高层楼宇建成并委托给日本管理公司管理之后。

　　一、物业管理协会

　　日本东京大楼管理业协会成立于1962年。随着物业管理在全国范围的推广，各地也纷纷成立专业物业管理公司，成立一个全国性的行业协会的条件也日臻成熟。1966年，全国大楼管理业协会宣布成立。经过三十年的发展，到1996年，全国大楼管理业协会的会员已达到了3000多家。由于住宅管理是涉及到千家万户的事，也是政府和市民共同关注的问题，因此，1979年日本高层住宅管理业协会成立。参加高层住宅管理业协会有一个条件，就是管理的物业必须有高层住宅，否则，只可参加东京大楼管理业协会或全国大楼管理业协会。如果一个物业管理公司管理的物业既有高层住宅，也有其他类型的物业，那么，这家物业管理公司既可以参加大楼管理业协会，也可以参加高层住宅管理业协会。到1996年，高层住宅管理业协会的会员总数已达334家，其中正式会员273家，赞助会员61家。

　　一般说来，协会主要做以下几方面的工作：

　　(一)建筑物的保全诊断

　　当建筑物在使用过程中或在使用若干年后，物业会逐渐发生一些变化，除了日常定期保养外，长期的修缮计划也需制定。在房屋维修养护计划制定前，需要对其进行诊断。正如一个人一样，只有先诊断出物业的“健康”状况，然后才能对症下药。而这项工作，是协会的一项非常重要的事情。

　　建筑物的日常保养工作由管理会社实施。当协会接到管理组合保全诊断要求后，应派出专业技术人员对其建筑物劣化进行诊断，并向管理组合提供“诊断报告书”、“修缮标准书”、“工程概算金额书”以及维修设计书等，以便管理组合能够把影响建筑物安全使用的问题找出来。

　　(二)管理业务主任者资格认定

　　受建设大臣的委托，协会负责对管理业务主任者资格认定的培训工作。

　　作为一位物业管理从业人员，并不是对所有楼宇的管理工作都能够胜任的，因此，建设大臣要求物业管理公司在派驻某一楼宇管理业务主任时，应经过上岗前的培训，认定其具有管理该项目的能力后方可上岗。因此，建设大臣把管理业务主任者资格认定事项交由协会负责，包括培训工作。

　　(三)管理费保证制度

　　为了保证房屋小业主的利益，协会建立了“保证制度•支援制度”，也就是说，要参加协会的会员单位首先要与协会签订一份“保留委托契约”，承诺遵守协会的有关规定。并承诺因管理不善而给小业主造成损失时，协会可予支付赔偿金。

　　基本程序是：

　　1.物业管理公司参加协会，作为会员单位，要与协会签订一份“保证委托契约”;

　　2.物业管理公司接受管理组合的委托，签订“管理委托契约”，并进行管理;

　　3.管理组合对物业管理公司提供的服务不满意，要求解除管理委托合同;

　　4.管理组合向协会请求，要求赔偿因管理公司管理不善而造成的损失;

　　5.协会确认确实由于管理公司的责任而对业主造成损害的，协会从保证金中预先支付;

　　6.同时，协会将积极推荐其他会员单位对其物业进行管理;

　　7.最后，协会将按赔偿金额向责任方(物业管理公司)追讨已赔偿的费用。

　　(四)区分所有管理士的认定

　　在物业管理实务中，常常会遇到许多问题，尤其是技术方面的问题，这就需要每个物业管理公司要有一些专业技术人才。这些专业技术人才，在日本被称为区分所有管理士。

　　区分所有管理士，根据《建筑物区分所有法》，能对该建筑物的建设进行策划、设计、管理组合的运行、大规模修缮活动的实施等，能够从专家的角度进行运作。

　　根据协会《资格审查•认定事业规程》，要获得区分所有管理士的称号，必须具备一定的专业知识，有一定的技术能力，通过《资格审查•认定事业规程》要求的考试并合格者，方能登记成为“区分所有管理士”。

　　(五)协会的活动

　　协会的一些主要活动包括以下几个方面：

　　1.调查研究

　　协会经常会接受政府或企业的委托进行一些调查研究。例如，建筑物管理业综合调查、区分所有建筑物管理受托动向调查、赁贷管理业现状调查、海外管理事项调查等，这些调研报告在政府、行业、企业等决策时，作为参考依据，起到了较好的作用。

　　2.教育研修

　　所谓教育研修，即根据物业管理业的发展对其从业人员进行培训。培训的内容为：

　　(1)物业管理业务处理时必要知识的培训;

　　(2)综合能力的培训，如对顾客的分析、顾客投诉的处理等;怎样与顾客打交道等;

　　(3)通信教育。在物业管理业务中，经常要通过书面的方式与客户交往。因此，通信制的训练也显得较为重要;

　　(4)月例会。所谓“月例会”，也就是协会定期组织的专家对管理制度、判例、时事问题进行的演讲和讨论。

　　3.刊物与教科书

　　不论是全国大楼管理业协会还是日本高层住宅管理业协会，都有自己专门的刊物，报道物业管理中的发展现状，遇到的问题，信息的交流等。除此之外，协会还组织编写培训教材或出版有关物业管理的书籍，以提高物业管理从业人员的业务能力和拓展其视野，对会员单位起到了很好的导向作用。

　　二、物业管理的特点

　　在日本物业管理活动中，主要呈现以下几个特点：

　　(一)超前管理意识

　　日本物业管理超前意识不仅体现在物业早期介入方面，而且在物业尚未交付使用前，就对房屋和设备设施作了中、长期的维护保养计划，他们认为，一份好的维修保养计划及其实施可以降低管理成本，所以，不要等物业出了问题才去修理。物业公司应注重对物业的保养和维护。对于电梯标准保养也是如此。电梯的每一个部件使用寿命长短是不一样的，根据其寿命的长短定期进行保养与更换，多年以后，仍然是一部好的电梯在运转，如果重维修轻保养，等物业出了问题再去修理，那么维修的费用、更换部件的费用会大大超过保养的费用。

　　(二)高度重视清洁工作

　　在日本，清洁人员应持证上岗，也就是必须经培训考试合格者方能上岗。在日本整个物业管理活动中，清扫工作是物业管理全部业务量的65.20%，设备管理占14.70%，安保工作占8.70%，其他工作占11.40%，由此看出，日本物业管理服务中清扫工作所占的分量。

　　(三)重视各类人员的培训

　　日本物业管理从业人员的培训分为三个层次，协会培训、企业培训和社会培训。一般学历教育由社会承担;企业培训则是根据企业发展的需要，进行规章制度、岗位职责、考核等方面的培训;协会则是站在行业的角度，对物业管理发展中存在的问题进行探讨。