2016年物业辅导：零售商业物业的现场管理(3)

　　2.费用测算

　　对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括两个方面：日常管理费用和开办费用。

　　(1)日常管理费

　　1)公共能耗费(约占总费用的40%，下同)。此费用包括电费、水费、热力费、排污费等，是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗(比如商厦大堂照明和夜间楼体照明，电梯用电，集中供暖，集中空调，卫生间用水等)。它是开销中最大的一项，因此应当请工程技术人员反复测算，力求准确。

　　2)设施维护费(3%～5%)。一般来讲，新建的零售商业物业的前两年在设备维修方面不会发生大的开支，仅是对设备的日常保养和维护费用，所发生的数额相对比较小。但随着设备的逐渐老化，就应该不断加大对工程设备设施的费用支出。

　　3)工资及福利(30%～35%)。包括工资、奖金、福利费用、国家规定的各类保险、加班费、餐费、工服制作费、个人所得税等。

　　4)绿化及清洁费(2%～3%)。包括室内绿色租摆、绿地养护、公共区域日常保洁、卫生间清扫、外墙清洁、虫害消杀、垃圾清运等。

　　5)安保费(0.5%～1%)。主要指安保部的日常开销，比如更换对讲机电池，消防演习费用以及消防器材的补充和更换等。

　　6)办公费(3%)。此项包括的内容很多，归纳下来主要有办公用低值易耗品、员工工服洗涤、节假日装饰费、交际差旅等费用。

　　7)保险费(1%)。一般讲，物业管理企业在管理零售商业项目时，主要的保险为公众责任险和财产一切险。只是当物业管理委托方有明确要求时才考虑其他类型的保险。

　　8)不可预见费(2%)。一般按照日常管理费的2%计算。

　　9)管理酬金(8%～12%)。由于竞争日趋激烈，不少物业管理企业为了拿到合适的项目而不得已压价竞争，导致管理酬金一降再降。据不完全统计，物业管理企业的平均管理酬金的比例为2.5%～3.5%之间，不会达到8%～12%的程度。

　　10)税金(5.5%)。国家规定的营业税金。

　　(2)开办费

　　为保证项目的正常开业，前期需要一定的开办费用。开办费一般采取先由物业管理企业提交报告和预算，经过开发商审批后由开发商分阶段拨付给物业管理企业使用。开办费的计算应把握两点：一是不漏项，二是不虚报。开办费主要包括以下几项内容：

　　1)筹备期工资和奖金。主要是指开业前2～3个月的筹备期间的物业管理企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。

　　2)招聘费用。包括广告费、面试场地费、上岗前的培训费等。

　　3)小型工具购置费。主要是工程专业所需的小型维修工具和器具，如扳手、测速表、万用表等。

　　4)办公设备购置费。包括办公家具、办公设备、办公软件等。

　　5)成品保护费，商厦在精装修之后，还不能马上投入使用，必须经过有关部门的检验合格后才能投入商业运行。在这个阶段内，需要对成品加以保护，以免遭受不必要的损坏，影响使用效果。

　　6)安保费用。主要是购置灭火器、巡逻灯、照相机、应急灯等。

　　7)工服制作费。

　　8)必要的交通办公费用等。