2010年房地产估价师案例分析备考习题 (5)

　　

　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;

　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误

　　16.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;

　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;

　　19.缺少附件

　　2.　　【正确答案】 1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新时，"建筑物为完好房、七成新"有误，完好房的成新率应为八、九、十成新，建筑物折旧额为：建筑物折旧=244088×(1-90%)=24408.8(元)。

　　一、简答题

　　1.某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款500万元，抵押期间该楼用于出租，租给另一家企业。

　　(1)应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?

　　(2)该写字楼通过何种途径可按办公用途进行估价?

　　(3)若企业无力偿还贷款，银行申请以拍卖变现的方式执行债务，请指出该大楼拍卖底价评估的技术路线

　　2.某人于2006年7月预购了一幢精装修住宅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该高档住宅于2007年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2007年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该住宅向银行抵押贷款，并于2007年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)精装修住宅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为2007年9月同类型高档住宅的正常市场售价加上该住宅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

　　1.该人与开发商于2007年7月30日签订的正式合同原件;

　　2.该人的购房发票;

　　3.商品房预售许可证复印件;

　　4.其他市场资料。

　　问题：环球环球网校网校环球环球网校网校

　　1.上述资料用于抵押估价是否齐全?

　　2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?

　　3.可否按2007年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

二、综合题

　　1.指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)。

　　浙江省××经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告

　　(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略)

　　估价结果报告

　　一、委托方环球环球网校网校环球环球网校网校

　　北京市××法院(其他略)

　　二、估价方

　　单位名称：(略)

　　法定代表人：(略)

　　单位地址：(略)

　　资质等级：建设部房地产价格评估一级

　　三、估价对象环球环球网校网校环球环球网校网校

　　估价对象为浙江××A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05㎡的房屋所有权及相应分摊的6783.84㎡出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。

　　估价对象界定 表1

　　(一)区位与环境

　　估价对象位于浙江省××县×××镇经济开发区内。××县地处浙江省中部，北距杭州市约96km，东南界义乌，东北连诸暨，西南与兰溪毗邻，西北和建德、桐庐接壤，素有"文化之邦"、"书画之乡"之称。县城面积920k㎡，辖9镇7乡，人口38万。开发区位于××县东部，西距××县城约20km，东、西、南三面环山，并有大陈江流经。大陈江沿岸为较开阔的地势，自西南向东北缓倾，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。×××镇1994年8月被省人民政府正式批准为省级经济开发区，开发区规划总用地面积3.8k㎡，现在开发区已外扩到整个××县。×××镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路，镇内设有××火车站及高速公路入口，交通便捷。镇内已建成道路框架12km，有大陈江流过，水资源十分丰富。开发区所需电力来自华东电网，镇内拥有110kV变电所两座。该地区作为浙江省××经济开发区的一部分，将随着整个××地区以及整个浙江省经济的高速发展，发挥出更大的经济潜力(参见附件一：估价对象位置示意图，略)。

　　(二)权益状况

　　估价对象包括两块宗地上的四幢房产(两块宗地相连)，产权分别由两个单位拥有。

　　根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘、调查所获取的资料，浙江××A实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的《国有土地使用证》[浦国用(1996)字第××××号]，土地用途为工业用地，土地使用权面积为6041㎡，土地使用权年限为50年，土地使用权剩余年限为43年，土地使用权性质为国有出让(参见附件二：《国有土地使用证》复印件，略)。