2010年房地产估价师案例分析备考习题 (6)

　　在该宗地范围内，浙江

　　浙江B有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的土地(参见附件六：《国有土地使用权出让合同》复印件，略)，土地用途为工业用地，土地使用权面积为4000㎡，土地使用权年限为50年，土地使用权性质为国有出让。在该宗地范围内，浙江B有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记(参见附件七：《××县城镇公有房屋所有权登记申请表》复印件，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为3233.85㎡，房屋所有权证号×××号，另外在房屋所有权证存根(参见附件八：《房屋所有权证存根》复印件，略)中登记了同样的内容。

　　根据委托方提供的资料，估价对象设定有他项权利：浙江B有限公司所拥有的建筑面积3233.85㎡的宿舍楼于1997年设定他项权利(参见附件九：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为266.6万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销);浙江××A实业有限公司所拥有的建筑面积2304.85㎡的仓库和6082.3㎡的车间于1997年设定他项权利(参见附件十：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为734万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销)。

　　综上所述，估价对象的权属状况如下：估价对象包括两块宗地上的四幢房产：宿舍楼、仓库、车间、综合楼。其中车间、仓库、综合楼由浙江×XA实业有限公司拥有，宿舍楼由浙江B有限公司拥有。四幢房产中有三幢(分别为宿舍楼、仓库、车间)设定了抵押权。

　　(三)估价对象概况

　　1.估价对象现状

　　估价对象位于浙江省××县经济开发区，开发区旁边有大陈江流经，周围地势平坦。估价对象所在的两块宗地统一构成一个大院，周围由建筑物或砖院墙围挡封闭。院内分布有多栋厂房及配套办公楼、宿舍楼、食堂等用房，并有多处花坛、树丛分布于院内，室外道路为混凝土路面。估价对象建成于20世纪90年代，刚性屋面，空腹钢窗，室内普通水泥地面，部分外墙白色面砖饰面。估价对象自建成使用至今，结构质量良好，房屋维护保养状况一般，局部室内地面、墙面均有不同程度的损坏。总体来看，估价对象市政条件完善，所需上下水、供电、通信条件能够满足该工业性物业的使用要求(参见附件十一：估价对象现状照片，略)。

　　估价对象目前已被法院查封，等待处置。估价对象所在大院内的其他建筑物仍然正常使用。

　　2.估价对象经济技术指标

　　依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘查所掌握的资料，有关估价对象的技术经济指标见表2。

估价对象技术经济指标 表2

　　估价对象具体情况详见表 表3

　　四、估价目的

　　为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。

　　五、估价时点

　　2003年8月11日。

　　六、价值定义

　　本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。

　　本次估价结果为估价对象14108.05㎡房屋所有权及其相应分摊的6783.84㎡出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。

　　七、估价依据(略)