第 101 题 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由( )参照评估确定。
A.人民法院
B.估价机构
C.拍卖师
D.开发商
【正确答案】： A
第 102 题 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于( )万元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正确答案】： C
【参考解析】： 人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×(1-20%)=5120万元。
第 103 题 如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为( )。
A.无效应价
B.有效应价
C.可以成交的价格
D.不确定
【正确答案】： B,C
【参考解析】： 最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。
第 104 题 如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为( )年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正确答案】： B
【参考解析】： 综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4.5年。50-4.5=45.5年。
(三)
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
第 105 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。
A.采取人工加固措施
B.降低地下水位
C.用大型土石方修筑地基
D.按条形基础砌筑
【正确答案】： A,B
第 106 题 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。
A.2916.67
B.3250.00
C.3437.50
D.3500.00
【正确答案】： B
【参考解析】： 1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
第 107 题 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为( )。
A.银行信用
B.商业信用
C.民间信用
D.国家信用
【正确答案】： A,C
第 108 题 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为( )。
A.典型合同
B.双务合同
C.主合同
D.从合同
【正确答案】： A,B,C
第 109 题 甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为( )元/㎡。
A.3228.73
B.3268.86
C.3346.91
D.3382.26
【正确答案】： B
【参考解析】： 根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本=会计成本(显成本)+隐成本
本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h㎡综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。商住综合楼建筑面积=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元÷55000=363.64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(2000+363.64)元/㎡×(1+30%)×(1+6%)=3257.09元/㎡。
第 110 题 乙公司签订保险合同的当事人为( )。
A.丙商业银行
B.丁财产保险公司
C.甲公司
D.乙公司
【正确答案】： B,D
房地产估价师课程试听
