7.运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52万元
则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整
附件(略)
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
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名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
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总建筑面积 |
25000m2 |
房屋重置价格 |
2000元/m2 |
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可出租建筑面积 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
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设备用房建筑面积 |
2500m2 |
房屋维修费率/年 |
房屋重置价格的2% |
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管理用房建筑面积 |
500m2 |
月物业管理费 |
5元/m2 |
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营业税及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
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接租金收入计的房产税率 |
12% |
年报酬率 |
5% |
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平均正常空置率 |
10% |
管理费用率（含保险费、租赁费用） |
租金的3% |
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可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） |
50元/m2 |
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估价对象相关资料
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
25000×2000×2%=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040元
3.年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686元
(四)估价结果
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