2010年房估师理论与方法自测试题及答案2 (1)

1.房地产交易成交的条件是（ 　）。转自环球网校edu24ol.com
A．最高买价≥成交价≥最低卖价
B．最低卖价≥成交价≥最高买价
C．成交价≥最高买价≥最低卖价
D．最低卖价≥最高买≥成交价 

2.房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元／㎡（年末收取），出租运营费用为每年50元／㎡。假设折现率为5％，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（ 　）元／㎡。
A．3300    B．3324转自环球网校edu24omC．3335    D．3573

3.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000㎡的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ 　）元／㎡。
A．100    B．300    C．600    D．900转自环球网校edu24ol.com

4.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内使用面积计算的价格为3500元／㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ 　）元／㎡。
A．3000     B．3277转自C．3295     D．3599

5.建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ 　）三种。
A．区分共有   B．区分所有转C．公有 D．私有

6.甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2；乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买（  ）。
A．甲土地   B．乙土地    C．价格低者   D．价格高者 

7.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（ 　）万元。
A．6.19             B．6.42转自环uC．7.20             D．9.58

8.下列不属于工程质量造成的房地产价值损失是（ 　）。
A．墙体开裂
B．室内空气质量不符合国家标准
C．屋顶、卫生间漏水
D．规划变更、设计变更转自环球网校edu24ol.com

9.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ 　）申请确认。
A．开发商
B．房屋所在地居委会转自环球网校edu24ol.com
C．法院
D．城市规划行政主管部门

10.房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为（ 　），估价对象为（ 　）状况。
A．现在，历史B．现在，现在
C．历史，现在转自环球网校edu24ol.comD．未来，现在

11.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ 　）。
A．独立、客观、公正原则属于普适性原则
B．合法原则属于一般性原则转自环球网校edu24ol.com
C．最高最佳使用原则属于技术性原则
D．谨慎原则属于一般性原则

12.以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价?（ 　）。
A．收益法B．成本法
C．假设开发法转自环球网校edu24ol.comD．市场法

13.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ 　）㎡。转自环球网A．3790元／㎡B．4238元／㎡
C．4658元／㎡D．4663元／㎡

14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ 　）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产
C．标准房地产转自环球网校edu24ol.comD．类似房地产

15.引起真正的房地产自然增值的原因是（ 　）。
A．装修改造B．需求增加
C．通货膨胀D．改进物业管理

16.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ 　） 元／㎡。
A．2139B．2146C．2651转自环球网校edu24ol.comD．2659 

17.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（     　）。
A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

18.在评估投资价值时，折现率是（ 　）
A．社会一般的收益率B．收益法中的资本化率
C．投资者要求的满意收益率D．投资者要求的最低收益率

19.某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡；经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡；装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡；若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为（ 　）。
A．保持现有用途
B．装修改造
C．装修后改变用途转自环球网校edu24ol.com
D．拆除建筑物

20.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ 　）万元。
A．536
B．549转自环球网校edu24ol.com
C．557
D．816