为了帮助考生全面复习房地产估价师考试课程，了解2012年房地产估价师考试教材的相关重点，国和网校(https://www.gohoedu.com)特编辑汇总了2012年房地产估价师考试相关知识点，希望对广大考生的学习和考试有所帮助!
地价与一般商品价格的不同
地价与一般商品的价格有所不同，主要表现在下列6个方面：
(1)生产成本不同。一般商品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。例如，一块位置和自然风光较好、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但此之前可能并未投人劳动。从更深的角度考察，一般商品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动;地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。地租问题见本书第9章第5节“地租理论和地租量的计算”。
(2)折旧不同。一般商品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。当然也有例外的情况，如一座矿山城镇，矿物被开采完后如果没有其他产业兴起，则地价会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为该地价是一种有限年的使用权价格，这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回，因此，购地者必须在其使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧，因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本而收回，还可能获得一定的增值收益。
(3)价格差异不同。一般商品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金(如大城市商业中心的土地)，有的可能一文不值(如偏远的荒漠土地)。
(4)市场性质不同。一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。马克思曾说过：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地)，或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董，某些名家的艺术品等等)的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。”
(5)价格形成时间不同。一般商品由于相同的很多，易于比较，为较完全市场，且价值不很大，因此价格形成的时间通常较短。土地由于具有独一无二的特性，不易于比较，为不完全市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。
(6)供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。所以，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。
房地产价格的特征
房地产价格的特征主要有下列5个：
(1)房地产价格受区位的影响很大。
(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
(3)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的。
(5)房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
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