3．城市土地市场与城市空间结构
3.1 掌握城市土地市场中的资源配置原理
3.1.1土地的自然特性
土地的自然特性包括:土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。土地的自然特性，客观上决定了它的经济特性。
3.1.2 土地的经济特性
土地经济供给的稀缺性；土地用途的多样性；土地用途变更的困难性；土地增值性；土地报酬递减的可能性。
3.1.3 城市土地使用的模式
同心圆城市理论;放射扇形模式;城市土地利用的多核心模式。多中心的概念并不排斥同心圆模式的存在，城市内的每个副中心或次级中心区域都可能具有同心圆模式的特质。这三种模型精炼地总结了城市土地利用的空间结构特征，被视为城市土地使用的经典模型。但这些模型并不能描述所有的城市形式。
3.1.4 城市土地的产权关系
土地的产权制度决定着土地的使用方式和土地收益的分配形式并影响土地使用的社会经济效益;在土地的权属中，最主要的是土地的所有权和使用权。
土地所有制的形成与社会生产关系有关，基本的形式可分为两种，即土地公有制和土地私有制。一般说来，每个国家的土地所有者都由两部分组成，一是私人或私营部门，二是是国家和公共部门。
在现代社会中，土地无论是私有还是公有租赁，其权益均受到一定限制，个人不再拥有至高无上的产权支配能力，土地市场也就不可能是一个完全自由的市场。
3.1.5 土地市场
是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。
(1)土地市场的功能
优化配置土地资源；调整产业结构，优化生产力布局；健全市场体系，实现生产要素的最佳组合。
(2)国外土地市场的运行模式
目前，西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳起来可分为两类:即以土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有制为基础的市场竞争模式。完全市场模式以美国、日本、法国等国家为代表;以土地国家所有制为基础的市场竞争模式则以英国和英联邦国家或地区为代表。
(3)我国土地市场的三种运行模式
一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限地出让土地使用权的市场;二级市场是指土地的使用权转让市场，是开发商与使用者之间的交易市场;三级市场是指使用者之间的市场，即买卖旧房的二手房市场。
3.1.6 土地资源配置原理
(1)土地市场的运行机制
土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的。
土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。
(2)土地的供需因素
土地需求量的决定因素主要有:土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对末来的预期等。
(3)对土地市场的干预
政府干预市场的目的在于修正市场的失败，避免因土地市场行为中单纯追求经济效益而损害了公共利益或带来消极的外部效应，提供市场所不能提供的公共物品，遏制市场不公平竞争和由于市场投机性带来的土地配置失误。提高土地公有比例、制定城市土地使用规划和各种税收政策等是政府干预土地市场的通常手段。
3.1.7 中国的土地市场类型
目前，中国的土地市场有五种类型:
(1)城镇国有土地使用权出让市场。该类型市场也叫土地一级市场，由土地管理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金。具体方式有协议出让、招标出让和拍卖出让。
(2)城镇国有土地使用权转让市场。该类型市场也叫土地二级市场，它是土地使用权出让后的再转让。
(3)土地金融市场。资金运作进入土地市场便形成了土地金融市场。有了土地金融市场，土地使用权的出租、抵押和流转便有了资金支持。
(4)涉外土地市场。该市场主要是针对外商投资项目占用土地时，土地使用权的获得方式运作。
(5)土地中介服务市场。该市场主要是面对土地使用权的中间流通。具体形式有土地交易磋商、土地信息服务、土地评估、土地登记和土地仲裁等。
土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系。资源配置体系通过实施土地利用规划，实行土地用途管制，使土地资源得到最佳配置;价格管理体系通过规范土地评估机构和从业人员资质等，合理确定土地基准价格，防止土地以低价出让和土地投机;收益分配体系建立的前提是做好土地产权明晰工作，处理好中央与地方，国家、企业和个人之间的利益关系;市场经济需要法制，通过建立健全土地管理法律法规体系，使土地管理依法进行;政府职能转变后，原本由政府管理的事务都交由市场中介去做，如土地信息服务、土地评估、土地使用权交易等，中介服务体系使土地市场更加活跃和繁荣。
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