24 房地产开发案例题
某城拟在近郊集中开发一处集商贸与住宅一体的大型建设工程，四星级宾馆一处，住宅楼11栋，大型商场一处。宾馆和商场均拟建造大面积玻璃幕墙，建中央空调系统，设有地上和地下停车场，地下停车场配备有小型洗车场。建垃圾转运站一处。工程需对一所既有城郊小学进行改建，并新建一社区卫生院。开发区有干线公路与主城相隔，供水、供电均可由城市既有供水网和电网提供，但城市热电厂管网近期不能延伸到此开发区，需建一锅炉房对开发区集中供热。占用农田80亩、果园18亩和菜地40亩，拆迁居民70户。
问题：
1，指出地上停车场营运期环境影响，需要调查哪些方面的资料。
（1）汽车发动及行驶所排放的尾气影响社区环境空气质量；
（2）车辆发动与行驶产生发动机噪声、行驶噪声、鸣笛噪声影响；
（3）调查停车场面积、车位数量，停车高峰和低谷期，主要车辆类型或发动机类型，油耗，怠速状态下不同类型车辆（主要是发动机）尾气的最大排放量，常规天气条件，包括风向、风速、降水等。
2，指出地下车库的环境影响问题。
（1）施工时大量开挖土石方，一方面需车辆大量运输，加剧车辆噪声与尾气的环境污染，二是对地下水会造成不利影响，特别是浅层地下水，三是如果处理不当，可能会诱发地表塌方。同时，还会造成噪声及空气的污染。
（2）营运期，车辆尾气污染问题。车库集中了较多的车辆，在发动时会排放较多的尾气，对地下车库监管人员不利。如果处理不当，会造成区域环境空气的污染。要弄清车库面积，车位数，车库换气系数、机动车消耗单位燃料大气污染物排放系数，高峰时车流量、平均车流量等。
（3）车辆发动及进出车库产生的振动与噪声影响问题。
（4）洗车废水污染与处理问题。年耗水量，最大日耗水量，最小耗水量，日平均耗水量。可通过类比调查获得相应的数据、资料。
3，在开发区建设投入营运后，除常规环境影响外，还需要考虑哪些方面的影响？
（1）光污染，玻璃幕墙反光，晕眩导致行人，影响驾车司机视线，导致交通事故，反光还容易加剧夏季的热污染。
（2）本项目拟建垃圾转运站一处，垃圾堆存存在恶臭影响，以及蚊蝇卫生问题。需要充分考虑其选址及运行期的环境管理问题。
（3）局地气候及高楼风问题，小气候的形成，可造成局地通风不畅，而又可能造成局部污染增加或污染物的聚集与扩散问题。
（4）社会影响。学校、医院的通道、安全消费通道。
（5）空调影响，噪声与排风问题。
4，对于拟建的集中供热锅炉，需考虑哪些问题？
（1）锅炉情况，需确定锅炉的类型及燃料种类、装机容量；
（2）污染物排放要求，不能超过规定的排放浓度和排放速率；
（3）根据实际情况，在燃油和燃气能够保障的情况下，锅炉燃料尽可能选择燃油和燃气等清洁燃料；
（4）烟筒高度要求，应高出附近200米半径范围内最高建设物高度3米以上。
（5）根据当地环境保护部门的要求，设置监测孔或安装有线监测设备。
（在2005年的环评工程师案例考试题中，曾考过一道房地产项目的题，主要考试内容涉及地下车库、高楼风、光污染及噪声影响问题。房地产开发项目属于社会区域类，一般以考环境污染及其防治方面为主，考生态方面的内容不多，但对于区域性房地产开发项目则也需要关注生态影响。）
第二组问题：
1，指出本项目的水环境影响问题。
（1）施工期污水主要有施工废水、施工人员的生活污水，如果处理不当，会对当地水环境、环境卫生造成不利影响。
（2）营运期居民住宅楼集中区、酒店、商场的生活污水、洗车场废水，需充分估算污水的排放类型和数量。如果城市污水处理厂有足够的处理能力，应将这些污水集中排入市政污水管网，进行城市污水处理厂集中处理；如果城市污水处理厂没有处理能力，且没有进一步扩大的能力，本项目应考虑建设集中的污水处理厂。
2，简查说明本项目固体废物处理处置问题。
1）施工期，主要是施工垃圾、装修垃圾（有油漆、涂料、泡沫材料等危险废物）、生活垃圾。
2）营运期，酒店、商场垃圾、居民区的生活垃圾，卫生院的医疗废物（专项处置问题）
3）对固体废物应分类收集，集中运到垃圾处理厂处理。医疗废物及装修阶段产生的危险废物应按医疗废物和危险废物的有关规定专项处理。
4）锅炉房炉渣尽可能综合利用。
5）垃圾转运站垃圾的集中堆存渗滤液收集、贮存与恶臭污染扩散问题。
（固体废物的处理处置一直是考试关注的重要内容，一般单独出题。应认真系统地学习有关固体废物的法律、法规与标准，包括国家危险废物名录，危险废物焚烧、贮存、填埋污染控制标准，生活垃圾焚烧、填埋场污染控制标准，医疗废物分类名录，一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准等。随着城市建设的不断发展，对生活垃圾处理处置越来越重视，因此，需特别关注GB16889-2008《生活垃圾填埋场污染控制标准》等有关垃圾处理处置的要求，不仅在导则与标准考试或容易考出来，在案例分析中也容易出相关考题。密切关注最新颁布的标准与名录。）
3，环境噪声评价需考虑哪些问题？
（1）评价标准，按照《城市区域环境噪声标准》，本区为居住、商业混杂区，环境噪声评价标准应采用2类标准，即夜间60dB(A)，昼间50 dB(A)。但靠近干线公路第一排建筑物的评价标准应按4类标准进行评价。实际工作中，应照当地“《城市区域环境噪声标准》适用区域的划分”结果确定评价标准，并经环境保护主管部门确认。
（2）评价施工期施工噪声的影响，根据车型、交通量、声源、道路状况等，预测营运期靠近公路的建筑受交通噪声的影响。
（3）充分考虑房屋布局，根据预测评价结果，学校、卫生院、居民区尽可能与公路保持一定的距离。
（4）靠近公路一侧设置30米左右的乔、灌、花草有机搭配的绿化带，以减少公路交通噪声和扬尘。
（5）加强环境管理，制定噪声监测计划。
4，社区商业服务可能会对居民住宅造成哪些方面的影响？
酒店、商场人流、车流量大，产生的环境影响问题以噪声和空气污染为主，酒店和商场的玻璃幕墙会对居民产生弦光污染影响。此外，还有交通等社会影响问题。
5，居民住宅选址合理性问题
（1）居民区、小学校尽可能距离干线公路200米之外。
（2）酒店商场宜布置靠近公路的一侧，尽可能位于居民区、学校、卫生院的下风向。
（3）居民区远离垃圾转运站，并处于转运站的上风向。
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